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潘石屹如果清倉,SOHO中國今年還能拿地嗎?

每日經濟新聞 2019-10-30 23:22:35

潘石屹這次要賣辦公樓了。

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

賣物業、賣車位,轉型后已經賣掉近300億元的潘石屹,現在連自己的辦公樓也要賣了嗎?

今天(10月30日)中午,SOHO中國(00410,HK)股價大幅波動,盤中漲幅一度高至27.07%,收漲亦達17.9%。

出現這一波動的緣由,是有外媒報道稱SOHO中國正考慮以80億美元(約627億港元)出售中國的辦公大樓。《每日經濟新聞》記者向SOHO中國方面求證,其給出的回復是“無可奉告”。

但一個重要的數據信息是,據半年報,SOHO中國的非流動資產總和是636.6億港元,這與外媒報道的出售權益總價幾乎持平。

今年6月28日SOHO中國物業銷售推介會現場 圖片來源:每經記者 陳夢妤(資料圖片)

轉型至今已賣掉近300億

潘石屹“賣賣賣”已經不是新鮮事,但這半年的頻率似乎有點高,涉及物業、辦公、停車位等多個業態。

就在10月22日,有消息稱SOHO3Q的11個位于北京和上海的項目已被打包賣給筑夢之星,目前已經開始進入合同審批流程。據多家媒體報道,筑夢之星內部員工表示確有此事,而SOHO中國方面則表示暫不回復。

SOHO3Q曾經是被潘石屹寄予厚望的新業務,他曾經的愿景則是“做國內最大的辦公樓綜合服務商”。2018年6月的一場城市拓展發布會上,潘石屹信誓旦旦稱,SOHO3Q將于2019年分拆上市。但如今SOHO中國的共享辦公業務,卻成了傳聞中的待售資產,上市也再未被提及。

在早些時候的9月30日,SOHO中國宣布以7.61億元出售位于北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包。《每日經濟新聞》記者留意到,目前這2583個停車位的賬面凈值約5.08億元,成交對價是7.61億元,平均每個車位的成交價格近30萬元,而成交溢價率達到了一半。

值得關注的是,2017年和2018年,這些停車位的租金收入分別是1700萬元和2000萬元。而出售車位后,SOHO中國將錄得毛利潤約2.53億元,相當于其2018年度營業收入的14.7%,占其2018年度經營利潤(不含投資物業的評估增值)的10.8%。

另據《每日經濟新聞》此前報道,6月28日,SOHO中國宣布銷售北京、上海的13個辦公物業項目,貨值達78億元。記者了解到,SOHO中國的首批交易標的是北京望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO三大地標建筑,以及上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場部分物業,交易方式為資產交易和股權交易兩種。

對于銷售原因,潘石屹當時在發布會現場表示,“持有量太大了”“沒有任何資金原因”。

據記者不完全統計,自2012年宣布轉型以來,SOHO中國在過去幾年中均有不同程度的大宗交易動作,金額較大的包括84.93億元將外灘“地王”股權轉讓給復星,52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場,50.08億元出售凌空SOHO等,金額合計近300億元。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示,潘石屹在這個時候退出辦公樓市場,其實是個明智的抉擇。經過這些年的發展,SOHO中國有點像辦公樓房托,出售股票是比較高效的方式,能一次轉賣給一些有意收購的例如國企等機構。

真的有錢了?

今年6月那場發布會,潘石屹曾向外界傳遞了這樣一個信息——有錢了,SOHO中國又要開始拿地了。彼時,他向一眾媒體表示:“下一步可能考慮拿地,還是集中在大城市,一線城市,還有一線城市最繁華的地段。我做這個房地產就認證一條,地段是最重要的。如果沒有好的地,就把178億元銀行貸款還一還。還一點好,對公司來說壓力小一點。”

理想很豐滿,現實卻似乎有些殘酷。

2018年,SOHO中國的營業額是17.21億元,同比減少12.32%;其中租金收入約17.35億元,上漲約4%。歸屬于上市公司股東的凈利潤19.24億元,同比下降59.33%,跌幅近6成。

今年上半年,SOHO中國的營業額約8.89億元,2018年同期約7.95億元(剔除已售凌空SOHO租金收入影響),同比上升約11.8%;凈利潤僅5.65億元,同比下滑高達48.36%,幾近腰斬。

曾經的百億房企,如今營收還不到20億元,甚至不及某些房企的單個項目。

數據來源:企業公告 制圖:每經編輯 魏文藝

據Wind,SOHO中國轉型前曾在2012年拿下了近106億元凈利潤,但此后便開始走下坡路。總營收則更是走出了一條下降曲線。2013~2018年,SOHO中國的總營收分別是149.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元、22.82億元、20.89億元,其中2015年的同比降幅達到了77.93%,近8成。

不知道4個月前還在信心滿滿地重溫“我當年也是做房地產開發的”的潘石屹,能不能在這一波“賣賣賣”中重新尋回發展軌道。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號:meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 王佳飛攝

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